Tessin och Trine i corona-tider

De senaste veckorna har jag lärt mej att det inte heller är riskfritt att låna ut pengar, i både Tessin och Trine har risken ökat till följd av corona-viruset.

Tessin

Jag börjar med vårt kvarvarande lån förmedlat av Tessin till att bygga ett seniorboende på en mindre ort i södra Sverige. Vi investerade i april 2018 och planen var att lånet med 10% ränta skulle betalas tillbaka efter 12-18 månader då inflyttningen skulle ske. I oktober förra året fick vi ett meddelande om att bygget var försenat och återbetalningsdatumet var framflyttat till mars 2020 och enligt avtalet så är räntan 15% under den förlängda perioden.

I slutet av mars så kom nästa meddelande, bygget är i stort sett klart men bl.a. vitvarorna som ska levereras från Polen kommer inte på grund av corona-viruset. Men det viktiga i meddelandet kom en bit ner, banken som tidigare ”lovat” att finansiera lånet (totalt 14,5 miljoner) har under februari/mars dragit tillbaka sitt lånelöfte. Enligt företaget som bygger så är där en annan bank som är intresserad men de vill ändra ägandeformen från den planerade kooperativ hyresrättsförening (en förening äger fastigheten där man sedan hyr lägenheten, en hybrid mellan hyres- och bostadsrätt) till att det blir hyresrätter, d.v.s. att en privatperson eller företag köper fastigheten.

Varför drar sig banken ur? Jag ser fyra alternativ; banken

1. ser att marknadsvärdet på fastigheten inte är tillräckligt stort för att täcka panten de tar
2. tror inte på budgeten för föreningen t.ex. kan de tro att flera lägenheter kommer att stå tomma under en längre period
3. har inte har kapacitet att låna ut pengarna d.v.s. banken ligger nära sina kapitalkrav (15% riskjusterat eget kapital) eller ser problem med sin likviditet
4. inte vill göra affärer med byggherren

Om 1. är anledningen så pekar det på sjunkande fastighetspriser, i alla fall för nybyggda flerfamiljshus på småorter. Om det är det är så, kommer det att sprida sig till villor och till större städer?

Om 2. är anledningen så finns det ingen marknad för relativt dyra nybyggda hyreslägenheter i småorter, samma följdfråga, kommer det i så fall att sprida sig?

Alternativ 3. är värst, skulle innebära att någon typ av bankkris är på gång redan efter två månader med corona.

Fjärde punkten är minst trolig i min värld, att tjäna pengar på bostadslån är ryggraden i alla bankers verksamhet, oftast så tickar bostadslånen på utan besvär i årtionden efter att de lånats ut så man tål mycket ”strul” för att få affären.

Nästa fråga är vem som köper hyresfastigheten och till vilket pris?

• Till utomstående, troligtvis för ett lägre pris än byggkostnaden, d.v.s. förlust för byggbolaget
• Byggbolaget behåller det, blir fastighetsförvaltare

Ingen aning men gissar att de som byggt det behåller det tills vidare.

För vår del så känns det inte så oroligt, panterna för lånet är bra; pantbrev i fastigheten, pantsatta aktier i bolaget som bygger och personlig borgen med panter i en fastighet. Trist om det skulle gå så långt som att panterna måste användas för att betala tillbaka lånet och skulle gissa att det i så fall skulle ta lång tid innan våra pengar kommer tillbaka.

Trine

I Trine har vi totalt 10 aktiva lån med en snittränta på ca 8%, tre som är fullt återbetalda och ett lån som gått i konkurs. Av de 10 aktiva så är två försenade i sina återbetalningar. Vi gjorde vår första investering i mars 2017 och lånade ut pengar fram till och med 2018, därefter så har vi bara återinvesterat återbetalningarna. Totalt sedan starten har vi haft en årlig ränta på 4%, konkursen i det ena lånet åt upp ett års avkastning.

Fördelningen av våra aktiva lån per land enligt nedan.

När man lånar ut till Trine så sker det i euro och det har stått en hel del att det finns i valutakursrisk i det men inget (i alla fall som jag lagt märket till eller tänkt på) att det finns en risk med de lokala valutorna men det är ju självklart att det finns när jag tänker till. Trine förmedlar ett lån från mej till ett lokalt bolag i t.ex. Kenya i euro, bolaget köper solceller i euro som de säljer via avbetalning till en familj i Kenya som betalar med shilling.

Som jag skrivit om sedan tidigare så tappar många valutor i värde, tabellen nedan visar på förändring 2020 mot svenska kronor för valutorna i våra Trine-lån. Droppet i zambiska kwacha gör ju det såklart nästan omöjligt för det lokala zambiska bolaget att betala tillbaka hela euro-lånet.

Är ju inte någon expert på Zambias ekonomi men efter lite googlande så får jag en bild av att gruvor och export av metaller, främst koppar, är centralt för Zambias ekonomi. Så när kopparpriset faller så faller så kommer det in färre dollar att betala importen med och om vi lägger till det att många i Zambia säkert vill växla sina kwacha till dollar så faller kwacha i värde. 

Generellt är min bedömning att lånen till Trine har fått betydligt större risk, ekonomierna i Afrika och Maynmar är beroende av omvärlden och risken för att t.ex. blomsterexporten från Kenya helt avstannat, skapar arbetslöshet som sedan letar sig ner till de allra fattigaste är stor. Nigeria är ett annat exempel där oljeexporten är en viktig del av ekonomin.

Vi fortsätter att återinvestera våra pengar och hoppas att det går bra, känns som extra viktigt för tillfället att hjälpa till att utveckla dessa länder.